Inspeção de 4 pontos: o que a seguradora olha antes de renovar o seguro da casa

Por que a seguradora agora pede inspeção

Durante anos, renovar o seguro da casa na California era só pagar o boleto. Isso mudou. Num mercado de seguros apertado, muitas companhias querem fotos e um relatório da casa antes de assumir o risco.

O formato mais comum é a inspeção de 4 pontos. O inspetor Aguiar explica cada um deles.

1. Telhado

A seguradora quer saber o estado e a idade aproximada do telhado, se há sinais de goteira, reparos recentes e risco de incêndio. Aguiar fotografa o telhado com drone e entra no sótão para procurar manchas de água.

Telhado perto do fim da vida útil é o que mais leva a seguradora a pedir a troca. Aguiar lembra de uma casa cujo telhado estava tão ruim que, na avaliação dele, era um sério risco de incêndio — com aquele telhado, a apólice não seria renovada.

2. Painel elétrico: as marcas que costumam travar

Algumas marcas antigas de painel têm disjuntores que podem não desarmar numa sobrecarga ou curto-circuito — justamente a função deles. As marcas mais apontadas por inspetores e seguradoras são:

• Zinsco (também vendida como Sylvania-Zinsco), comum em casas dos anos 1960 e 1970;
• Federal Pacific Electric (FPE), principalmente a linha Stab-Lok;
• Bulldog Pushmatic, painéis muito antigos com disjuntor de botão;
• alguns modelos Challenger com recall conhecido.

O inspetor tem que escrever a marca

Aguiar diz que a marca precisa constar no relatório, mesmo quando isso complica a venda, porque a seguradora não aceita a apólice até o painel ser trocado. Uma cliente dele em San Diego trocou o painel; depois disso, bastaram fotos novas para a renovação sair.

3. Encanamento: galvanizado, cobre, PEX

No encanamento, o que costuma reprovar é o ferro galvanizado, usado em casas mais antigas. Com o tempo ele corrói por dentro, derruba a pressão da água e pode vazar. O encanamento mais novo é de cobre ou PEX, um tubo plástico flexível.

O problema é que nem sempre dá para ver. Aguiar conta dois casos que mostram os dois lados:

• O cano que parecia galvanizado: um cano externo grosso, sujo, pintado de cinza e com rosca parecia ferro galvanizado. A seguradora congelou a renovação. Aguiar voltou, raspou a tinta e achou PVC pintado — e corrigiu o relatório com fotos de perto.
• Cobre por fora, galvanizado por dentro: numa casa na região de Riverside, o encanamento aparente na frente e na garagem era de cobre. Raspando as linhas embaixo das pias, Aguiar achou galvanizado em todos os banheiros.

4. Ar-condicionado e aquecimento

O quarto item é o sistema HVAC: idade, marca, modelo e estado. Aguiar considera o item menos decisivo para a seguradora, mas faz um alerta a quem compra sobre aparelhos que ainda usam o gás R-22. Pelas regras da EPA (a agência ambiental americana), equipamentos novos com R-22 deixaram de ser fabricados em 2010, e a produção e importação do gás acabaram em 1º de janeiro de 2020. O aparelho antigo pode até funcionar, mas quando quebra o conserto tende a ser difícil ou impossível — e a troca do sistema vira gasto.

Na prática

• Quem compra: antes de tirar a contingência de inspeção, faça uma cotação de seguro com o que o relatório apontou. Telhado, painel ou encanamento que a seguradora não aceita vira gasto imediato — e argumento de negociação.
• Peça no relatório fotos de perto do material do cano e da etiqueta do painel. Na dúvida, o inspetor pode raspar um trecho.
• Quem já é dono: se a seguradora pediu inspeção, agora você sabe o que vai ser olhado. Resolver antes da visita evita uma rodada de recusa.
• Não esconda nem maquie o problema. Trocar só o encanamento aparente não muda o que está dentro da parede.