Como ler o relatório de inspeção da casa: as cores, defeito em casa nova e o que fica de fora

Por que o inspetor abre todas as torneiras

A pior casa que o inspetor Aguiar diz ter inspecionado foi uma casa pré-fabricada em Anaheim, Orange County, com um reparo malfeito no chuveiro principal. Com a casa vazia, tudo seco. Mas Aguiar liga todas as torneiras, chuveiros e descargas enquanto está no crawl space, embaixo do piso — e achou água caindo a cerca de um metro do painel elétrico principal.

O comprador só ia descobrir o vazamento no primeiro banho, semanas depois da mudança. E o caso mostra por que o relatório tem que ser lido com atenção: nem tudo nele pesa igual.

O que as cores querem dizer

A maioria dos relatórios modernos separa os achados por gravidade, geralmente em três cores. O padrão muda de empresa para empresa, mas a lógica costuma ser esta:

• Vermelho: defeito relevante ou risco de segurança — pede reparo ou avaliação de especialista.
• Laranja ou amarelo: precisa de reparo ou manutenção, sem urgência imediata.
• Azul ou cinza: informação, observação ou manutenção de rotina.

Vermelho não é sinônimo de caro

Aguiar faz questão de explicar. Um exemplo comum: a saída de gás do fogão ou da secadora sem tampa. Se o aparelho ainda não foi instalado, a linha precisa de uma tampa barata. Continua sendo item vermelho porque o risco é sério — uma criança pode abrir a válvula achando que é água, e basta uma faísca.

Detalhes pequenos que salvam vidas

Outro exemplo é o aquecedor de água a gás. O duto que leva os gases da queima para fora — inclusive o monóxido de carbono, tóxico e sem cheiro — tem que subir a partir do aparelho; as normas de instalação exigem inclinação contínua para cima. Numa casa inspecionada por outra empresa, o duto estava reto, ninguém anotou, e essa empresa acabou pagando o conserto.

Na California, o aquecedor também tem que estar preso na parede com cintas sísmicas, para não tombar num terremoto e romper a linha de gás.

Casa nova também tem defeito

Muita gente acha que inspeção é só para casa velha. Aguiar diz o contrário: numa construção nova ele espera de 10 a 15 achados. Já inspecionou casa de 1909 em ótimo estado e casa nova com problema básico. Os mais comuns:

• Dutos de ar-condicionado mal conectados no sótão, vazando ar — o sistema é projetado por engenheiro, mas instalado por equipe terceirizada.
• Disjuntores com etiqueta errada no painel elétrico.

O inspetor não dá preço — e não deve assustar

O inspetor não deve dizer quanto custa cada reparo: um número tirado do ar assusta quem compra e pode estar errado. Orçamento é com empreiteiro licenciado, e a negociação fica com os corretores. E o inspetor não pode deixar nada de fora, nem para “ajudar” a venda.

O equilíbrio, para Aguiar, é explicar a gravidade real. Muito achado se resolve num sábado de manhã; outros, como trocar todo o encanamento, são caros e mudam a negociação.

O que a inspeção geral deixa de fora

A inspeção de casa é visual e limitada às áreas acessíveis. Entre o que o inspetor geral não é obrigado a avaliar:

• o sistema de irrigação do jardim (sprinklers);
• o abrandador de água ou filtro da casa toda;
• antenas;
• o encanamento dentro das paredes e enterrado, e a fundação embaixo do piso de concreto (slab), que não dá para ver.

Inspeções especializadas

Algumas avaliações são contratadas à parte: cupim (empresas de controle de pragas), câmera no esgoto, telhado com telhadista, piscina, chaminé, mofo, e engenheiro estrutural quando há sinal de problema na fundação. Um bom relatório diz quando vale chamar cada especialista.

Como usar o relatório

• Leia primeiro os itens vermelhos e separe os consertos de segurança baratos dos reparos grandes.
• Faça orçamento do que importa enquanto ainda está dentro do prazo da contingência.
• Negocie com dados: pedido de reparo, crédito no fechamento ou redução de preço.
• Guarde o relatório. Se comprar, ele vira seu plano de manutenção; se desistir, ajuda a comparar casas.