Inspeção de casa na California: o prazo de 17 dias e o que é verificado de verdade

Obrigatória não é. Universal, quase

A lei da California não obriga quem compra a inspecionar. O que existe é o contrato: o contrato padrão de compra da California (RPA) recomenda expressamente investigar o imóvel e diz que não fazer isso é um risco assumido pelo comprador.

Na prática, virou padrão. Normalmente só se abre mão num mercado muito aquecido, para a oferta se destacar — uma compra “as is”. Abrir mão da inspeção não apaga o dever do vendedor de informar os defeitos que conhece. O que você perde é a chance de achar os que ele não conhece — e são justamente esses que costumam sair caro.

Os 17 dias

O prazo padrão do contrato para investigar o imóvel é de 17 dias depois da aceitação da oferta. Tudo tem que caber nessa janela: agendar, inspecionar, ler o relatório, chamar especialistas e decidir o que pedir ao vendedor.

É apertado. Marcar a inspeção geral nos primeiros dias deixa espaço para a segunda rodada, com os especialistas — que é onde aparecem os problemas caros. Por padrão, as contingências do financiamento e da avaliação correm no mesmo prazo de 17 dias.

O que o inspetor geral olha

A inspeção geral é visual e não destrutiva — não se abre parede. Mas cobre a casa toda:

• Estrutura e fundação — rachaduras, piso desnivelado, sinais de acomodação do solo.
• Telhado — estado das telhas ou da manta, rufos, sinais de goteira.
• Elétrica — painel, tomadas, aterramento, fiação exposta.
• Encanamento — torneiras, pressão, vazamentos, aquecedor de água.
• Aquecimento e ar-condicionado — se funcionam.
• Portas e janelas — se cada uma abre e fecha. Porta que se mexe sozinha costuma indicar piso fora do nível.
• Umidade — manchas, cheiro, sinais de infiltração antiga.

Sobre a credencial do inspetor

A California não licencia inspetores de casas. O Business and Professions Code (seções 7195 a 7199) define a atividade e o padrão de cuidado. Na prática, o mercado se apoia em associações profissionais; pedir a credencial antes de contratar é o mínimo.

O relatório que manda pedir outro relatório

Muitas vezes a linha mais importante do relatório geral é um encaminhamento — o inspetor dizendo que aquele item está fora do escopo dele. As inspeções especializadas mais comuns:

• Estrutural — engenheiro, quando há rachadura relevante ou suspeita de movimento do solo.
• Telhado — a vida útil que sobra muda bastante a conta.
• Câmera no esgoto — essencial em casa mais antiga.
• Cupim e pragas — a inspeção de pragas é separada da geral.
• Mofo — quando há sinal de infiltração persistente.

Quando o vendedor encomenda a inspeção

Alguns vendedores encomendam a inspeção antes de anunciar e entregam o relatório a quem faz oferta. Traz transparência, mas não substitui a sua inspeção: aquele relatório foi encomendado pelo outro lado.

Como aproveitar bem os 17 dias

• Marque cedo. Converse com um inspetor enquanto ainda procura casa.
• Acompanhe a inspeção. O que o inspetor fala andando pela casa vale tanto quanto o relatório.
• Leia primeiro o resumo e as recomendações; é ali que está o que decide.
• Não confunda desgaste com defeito. Toda casa tem manutenção; o que importa é o que é caro, urgente ou estrutural.